风波下的2020年,“花钱买房”还是“卖房存钱”?经济学家讲明白

时间:2020-03-31 11:04:12 作者:炒股族
阅读量: 4,732

2020年的楼市,从一开始就注定了“一波三折”。

虽然现在只过去了1个多月的时间,房地产市场释放的信号却异常密集。

比如,央行连续出手释放流动性,各地集体放松购房门槛。

众所周知,央行在开年之初,就出手降准,释放资金8000亿元,随后又用了公开市场操作如MLF等手段,释放了1.2万亿,房地产是靠资金推动的一个市场,这些钱注入到市场里,有利于降低房企融资成本,降低购房者的房贷利率。

包括深圳、广州、成都、佛山在内的多个城市也放松了购房的社保、个税时间,山东、河南等地全线放开落户,四川多个城市发布了买房送补贴的政策。

一时之间,房地产市场里四处洋溢着乐观的气氛,似乎小阳春的一只脚已经踏出来了。

人算不如天算,仅仅过了不到一个月的时间,气氛就变了。

根据亿翰智库发布的数据,2020年1月,21家典型房企投资力度大幅降低,拿地面积同比减少72.6%,拿地金额同比减少49.8%。

风波下的2020年,“花钱买房”还是“卖房存钱”?经济学家讲明白

此外,TOP100房企销售金额为5097亿元,同比减少12%,TOP200房企1月累计销售金额同比减少10.2%,对比往年,下降10%,就意味着500多亿元直接“蒸发”掉了。


撇开宏观形势不谈,对普通家庭来说,面对风波下的2020年,该“花钱买房”还是“卖房存钱”?

我觉得,在回答这个问题之前,有两个前提要明确。

1,最近的特殊事件,教会了我们什么?

印象中,我们从来没有经历过这样的春节,所有人都大门不出、二门不迈,每个人都窝在自己的住处,或者是老家,或者是城市里的小区。

越是这种时候,越是能让心静下来,仔细思索房子对我们的意义是什么。

在过去的一年里,我们看到了很多观点,诸如“996是福报”,“加班买房才能逆袭”,似乎只有买房、赚钱、透支身体健康,才能称之为成功。

但是,只有遭遇最近这样的特殊事件,才能让人清醒够来,相比于家人的健康,房子是如此的微不足道,就算此时你拥有十几套房,无非也只能呆在一个住处,就算你在大城市、县城、乡下都有房,交通阻隔之下,也只能望洋兴叹。

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因此,我认为,这次的事教给我们重要的一点是:房子1-2套就够,满足自住需求即可。

2,房地产长期趋势如何演变?

决定房地产长期趋势的最大“变量”是什么?是资金还是政策?是利率还是土地?

都不是,答案是人口。

根据统计局发布的数据,2019年新生儿数量下行至1400多万,二胎占比达57%,年轻人的生育意愿持续走低,加上老龄化的影响,现在我们已经步入了“存量需求”的时代。

如果你所在的城市人口常年流入,比如长三角、珠三角等地,土地供需是“失衡”的,即人口多,待开发建设土地少,刚需群体巨大,不缺“接盘者”。

而短期恰恰又有了“降利率”、“低首付”之类的政策,那房价上涨的动力自然会比较足,出手买房也是顺理成章的事。

反过来说,如果你所在的县城、地市长期人口流出,在建、在售的房源多,需求却持续维持在低位,只能靠棚改货币化之类的手段来消化库存,未来的前景当然不太乐观。

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明白了这两个前提,我们再来谈谈普通家庭对待房产的态度。

第一,减持掉没有必要的房产,降低家庭负债率,补充现金流。

什么叫没必要的房产?

按我的理解,一年都住不了几次,买了也不住,既无升值空间,又无配套设施,买房是基于投机目的而非自住,这样的房子是多余的。

照这个标准来看,需要符合两个条件:1,三线以下的县城、地市的房子,没有升值预期。2,没有任何居住属性的空置房、毛坯房。

这些房产与其放在那里占用精力、成本、房贷利息、物业费、折旧费,还不如直接出手卖掉,补充家庭的现金流,同时还能降低自己的负债,“卖房存钱”,以备不时之需。

第二,首套房刚需要“量力而行”,“花钱买房”须适度。

前段时间看到一份数据,恒大研究院任泽平团队在 《中国生育报告2019》 中指出,2004到2017年,房贷收入比从17%增至44%。作为生育主力军的80后、90后被一个月几千上万的房贷压得喘不过气。

而根据央行发布的《中国金融稳定报告(2019)》,房贷收入比已经攀升到了60%以上。

对首套房的刚需来说,本来就属于低收入群体,如果非要掏空家庭积蓄,借遍亲戚朋友,实际上的购房杠杆率会更高。

如果每个月的收入保持稳定,还勉强可以支撑,碰到突发情况,收入出现“断层”怎么办?被裁员失业后怎么办?

这并非是危言耸听,只有经历过2020年的风波才会懂。

风波下的2020年,“花钱买房”还是“卖房存钱”?经济学家讲明白

最近一段时间,有多少中小企业主、白领、工人、店家突然间没了收入?即便房贷可以延期还,很多低收入者能不能撑到半年后,还在两可之间。

因此,“花钱买房”的前提,必须要降低杠杆,手里有多少钱,就办多少事,否则绝不轻言买房。

中泰证券经济学家梁中华讲明白了房地产的现状:量价齐跌临界点。

根据他测算的结果,我国商品住宅广义库存在经历了2016、2017年的连续大幅下滑后,2018-2019年又开始持续攀升,当前已经回到2013年底的水平。

广义住宅库存的触底回升,说明随着价格的上涨,供需关系已经在往差的方向走。而房价走平和下跌的城市逐渐增多,说明我们或许正在靠近“量价齐跌临界点”。


也就是说,即便没有最近这档子事,房地产的日子照样也好过不了,短期事件的冲击,无非是加速这个过程到来罢了。

对收入水平一般的家庭来说,越是这个时候,越应该降低家庭财务杠杆,不要把房产当做投资品来看待,健康、家人、教育才是第一位的。

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