许家印的“人民公社”

时间:2020-03-31 12:12:28 作者:炒股族
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许家印的“人民公社”

文|一单元

头部房企中,恒大最后一个发布中报。

犹抱琵琶半遮面,进一步加剧了从“爆发式增长”到“爆雷式增长”的悲壮。

恒大上半年净利润腰斩,将房企中报季的例牌大party,变得又扫兴又令人兴奋。

黑天鹅多了,也便不成其为黑天鹅了。

在恒大红色光芒的照射下,一只“红天鹅”骤然飞出。


1

爆雷式增长

中国房地产市场是一块巨大的调色板。碧桂园,从名字到大楼,绿的鲜明,绿的出众。以艺术范儿头牌自居的万科,无论换了多少次logo,基本色都像王石身上那永恒不变的黑白灰着装。融创,今年刚刚启用了略显谦虚的橙色。

唯有恒大,红。

足球,红!从中超到亚冠,红出中国,红遍亚洲。

汽车,红!还停留在图纸上的法拉第汽车,将来的小目标恐怕也要红过法拉利。

房地产,红!2018年上半年净利润增长129%,达到惊人的三位数。仿佛中国只有两大房企在竞争:恒大和非恒大。

然而,8月9日,恒大发布2019年上半年盈利预警公告,为年中地产市场投下一颗重磅炸弹。

8月28日出炉的中报正式确认:各项指标全面降速——合约销售金额同比下降7.35%,营收下降24.4%,毛利下降29.0%,净利润更是下降了49%。

利润为王。恰恰这一点下滑最厉害。

恒大自身纵向看——

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横向对比其他头部——

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与去年相比,恒大今年中报开头不再提及增速,只表述利润率。但这也掩饰不住下滑。

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从绝对值看,恒大的利润依然高过其他企业,但差距进一步缩小。而从增速和利润率看,则被吊打。

净利润处于下行通道。“利润王”的宝座,岌岌可危。

恒大将利润下降归结为房地产交房周期原因和结算流程问题,主要是由于上半年交楼面积减少所导致。

实际原因不止于此。上半年恒大销售费用、管理费用、财务费用(利息支出)合计达到507.6亿,同比增12.5%,加剧了业绩压力。

春江水暖鸭先知。恒大股价从3月份冲击30港元失败后,一路掉头向下,8月28日中报当日收盘17.3元,8月29日又大跌5.88%至16.34元。累计已经跌去了44%。跌幅也甩开其他房企。

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合约销售额的下滑同样惊人。2015年到2017年,恒大的合约销售额分别为2013亿、3734亿、5010亿,3年间的复合增长率为58%。2018年的合约销售金额5513亿,增长率只有10.1%。2019年上半年,进一步下滑为-7.33%。

虽然夏海钧表示,下半年可售货值约8000亿,即便按40%去化率计算,销售额也在3200亿元以上,完成全年6000亿元销售目标有信心。

但目前楼市正加速进入低温区融资收紧,土地市场量价齐跌,市场观望情绪浓厚,利率新政家居购房者忐忑,下半年的销售压力山大。

所以在业绩预警之后,恒大便提前打响打折促销第一枪,意图通过金九银十收割季囤积粮草。


2

杠杆游戏

阿基米德说,给我一个支点,我就能撬起整个地球。这位希腊学究只是说说嘴。在中国房地产市场的舞池里,才有杠杆游戏的顶级玩家。

杠杆,成为房企登基宝座的天梯。

资金是房企的命脉。高杠杆、高负债几乎是规模化扩张的不二法门。随着2018年以来房企融资进入最严监管期,融资状况分化加剧,巨头房企资产负债率推高。

“一单元”(公号danyuan_1)梳理发现,2018年底,恒大总资产1.88万亿,负债为1.57万亿,负债率83.51%。2019年上半年,总资产达到2.099万亿,负债1.753万亿,负债率83.55%。持平中微涨。

恒大的商业逻辑很简单,就是“大”。强者恒强,大者恒大。销售第一,利润第一,债务也第一。恒大用到了人类所有融资工具。银根持续紧缩,而恒大融资规模越来越大。

要全面梳理了解恒大的运营质量和负债,需要厘清三个要素。(1)战略投资;(2)供应链金融;(3)房地产收益周期。(这部分问题太复杂,且听下回分解)。

2018年年底,恒大有息负债达到6731亿元,远超其他房企。而根据中报,截至2019年6月30日,借款再增1400亿,达到惊人的8131.7亿元,高居行业首位。

并且,1年内应还的借款高达3758亿元,占到借款总额46.2%。而恒大账面现金为2880.2亿。

借款平均年利率为8.62%,较之2018年上半年同期的7.92%,又扩大0.7个百分点。

债务规模之巨、还款压力之大、融资成本之高,借用恒大中报里的一个词,叫作“傲视同侪”。

欲戴皇冠,必承其重。债务,也便犹如达摩克利斯之剑,高悬在第一房企头上。

地产圈的马太效应,在白银时代开始遭遇现实的运算检验:投资回报率降低——资金链紧张——偿债压力增大——风险加大。

债偿大潮,正在临近。潮退了,才知道谁在裸泳。


3

公社化运动

中报当天晚上,“恒驰”汽车广告,出现在恒大与日本鹿岛的亚冠赛场上。此前5天,恒大健康2019年中报公告,上半年净亏损19.84亿。

为实现造车梦,恒大一路买买买。

以控股、参观、合资等各种方式,将整车制造、汽车动力、电池、智慧充电桩、汽车销售等都收入囊中,完成全产业链布局,目标是在3至5年成为世界规模最大、实力最强的新能源汽车集团,要生产中端、中高端、高端、豪华定位的全系列多品牌汽车。

许家印说过:“在多元化布局上,恒大曾选择进入粮油、乳业、矿泉水等产业,但经过探索,我们发现这些行业年销售额只有几亿元、几十亿元的体量,这跟恒大集团6000亿元的规模是不匹配的。”

似乎只有汽车产业的万丈光芒,才配得上恒大那红彤彤的“野心”。而且,绝不像任志强那样“野心优雅”的拖泥带水。

其实早在6月29日,恒大首款新能源车型“国能93”终于在天津宣布量产下线了,但由于先天性老化,其激起的水花却远远没有达到怒砸上千亿应该形成的效果。

造车和盖房子不同。习惯了高周转的房企,一旦适应不了切换赛道的节奏,就会栽跟头。

但高举高打,是恒大的style。要么不做,要么第一。

许家印的每一分钱都要花得荡气回肠,花得天下皆知。

恒大足球,恒大金服,恒大粮油,恒大冰泉……

2018年4月9日,恒大与中科院签署合作协议现场,许家印表示,恒大未来十年投资1000亿元,在生命科学、航空航天、集成电路、量子科技、新能源、人工智能机器人、现代科技农业等重点领域……将“三大基地”打造成为全球科学家的聚集地、世界级科创中心。”

如果把“恒大”二字换成某省或某市,满满的两会工作报告既视感。

潘石屹在长城脚下建公社,是将小资玩到了极致。而许家印则在实实在在要建一个人民公社的理想国,工农商学兵、教科文卫体、农林牧副渔,五业俱全,五畜兴旺。

骑兵连长的儿子,生长于农村,上过大学,当过钢铁工人,主动下海经商。

在恒大之前,从深圳到广州,许家印年轻时工作过的公司几乎是清一色的“达”——中达、全达、鹏达。

达则兼济天下,其实就是他骨子里最红的基因。


4

红巨星

在8月28日2019年中期业绩会上,发布会的背景板已没有主题词。而在3月份年报时,“新恒大、大战略、大格局”九个大字,将剪短头发的许老板映衬得格外豪情万丈。

彼时的“三大”,被如今中报里的“三稳”取代——坚定执行国家调控政策,实现“稳地价、稳房价、稳预期”。

今年3月年报现场,许家印宣布“形成了以地产为基础,旅游文化、健康养生为两翼,新能源汽车为龙头的产业格局。”

如今,中报的表述也悄悄变为:“凭借民生地产为基础,文化旅游、健康养生为两翼,新能源汽车为龙头的多元化布局”。从“地产”到“民生地产”,难怪夏海钧说:恒大是地产界的麦当劳。

但当在地产躯体利润腰斩异变为“红天鹅”,再嫁接上几个行业的龙头,就是《变形金刚5》里挥动双翼的终极怪兽“龙风暴”。

上市十年,恒大创造了销售额从300亿攀升到了5500亿的奇迹,登顶宇宙第一房企。

如果可能,恒大或许会将整个宇宙都涂成红色。

当一颗恒星度过青壮年期,就会变为一颗红巨星。持续膨胀,超常巨大。

那是宇宙中最瑰丽的景色,也往往是血色黄昏的前兆。

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