【半年报】大发地产:吃透长三角 建立“大运营”

时间:2020-03-31 12:17:13 作者:炒股族
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【半年报】大发地产:吃透长三角 建立“大运营”


2019-08-30



和讯网

8月29日,上市新军大发地产(6111.HK)交出了第一份中期业绩报告。

2019年上半年,大发地产的销售额和销售面积均大幅度刷新历史,合约销售额达71.11亿元,较2018年同期增长41%;销售面积约58.92万平方米,同比增加133%。对于完成全年160亿元的销售目标,大发很有信心。

业绩大幅提升的同时,大发的盈利能力也显著改善,期内净利润由2018年同期的0.03亿元增长至3.24亿元,毛利9.61亿元,同比增长228%,净利润率由0.3%增长至8.2%,营收同比增加303%至39.74亿元。

随着半年报披露,大发宣布首次派发中期股息8.5港仙,派息率20%。


吃透长三角 抓住窗口期

作为一家中小规模的上市新房企,大发地产的成长性是最受投资者关注的话题,而土地储备是房企成长性的核心。

2019年上半年,大发地产新增土地13幅,新增土地储备128万平方米,80%聚焦在新一线及二线城市。截至2019年6月30日,大发地产总土地储备432万平方米,平均土地成本约3500元/平方米。

按照期末大发地产12069元/平方米的平均售价计算,目前的土地储备可以保持大发未来3年的发展规模。

长三角区域一贯是大发地产的粮仓重地,上半年贡献了96.2%的合约销售额。

大发地产董事会主席葛一暘在中期业绩会上表达了对长三角的坚定看好:“长三角经济圈作为中国主要的经济圈之一,非常有活力,未来会形成非常强大的城市圈和经济群,平均房价水平领先。大发发源于长三角,深耕23年,对长三角实现投资全覆盖,全面的监测。”


大发过去的快速增长正是得益于吃透长三角区域,平均开盘周期6个月,使长三角保持稳定健康可持续的现金流,保持高质量的项目利润率。

在大本营发动机马力全开的同时,大发地产积极布局国家黄金城市群,明确了“1+5+X”战略体系:“1+5”指继续渗透长三角核心区域,战略性布局成渝、中原、长江中游、广东、山东5大区域枢纽,“X”指黄金扩张机遇,积极寻找北京(楼盘)、天津(楼盘)、西安(楼盘)、福州(楼盘)等城市的发展机会。

目前,大发已经进驻26座城市,通过全国化布局来提升规模效应和企业抗风险能力。


大发地产首席执行官廖鲁江表示,大发会每天监控目标城市的投资机会,抓住窗口期,审慎投资,不错不漏。拿地投资的标准上,大发希望毛利率在25%以上,净利润率根据城市不同,分别设置了8%和10%两个门槛。


“大运营”管理体系

实现业绩的高增长,除了投资端提供充足优质的弹药,还需要大发地产用最有效率地方式打出这些子弹。

从上半年来看,拿地后的启动、开盘、去化节奏,显示出了大发高效供货、运营的能力,这不仅保障了大发在发展过程中可持续的高成长,而且能够使投资人获得高质量的回报。

做到这一点的核心在于建立“大运营”管理体系。大发“大运营”管理体系的核心是现金流管理,“投、融、运、销”四位一体,协同管理,以标准化的计划管理体系为主线,实现从项目拿地至展示区开放、项目首次开盘、竣工以及最终交付的全生命周期的经营管理。

通过标准化的工期管理,大发实现了项目高效的运营节奏,保障了项目的快速开盘,现金流的快速回笼。平均开盘周期6个月,产品标准化助力提效,开盘效率稳步提升。


2019年上半年,大发地产的首开项目平均去化率超过80%,售价和去化速度均领先周边竞品。

葛一暘透露:“接下来大发还希望用6到10个月实现清盘。三次左右持续开盘能够把整个项目去化率达到85%以上。”


三大举措保持财务稳定

为了保证规模发展,2019年上半年大发地产的负债率有所提升,不过财务状况整体稳定健康。截至2019年6月30日,大发地产长期借贷占借贷比例为60%,总负债与总资产比为0.83。

大发地产与招商银行(600036)、中国民生银行(600016)、工商银行(601398)等60多家大中型银行及金融机构保持着良好的关系,积极与银行协商安排再融资计划,以维持高续约率。通过境内外资本市场筹集资金,大发地产积极地调整债务结构,信托贷款金额与占比有序下降。

稳健的财务政策获国际资本市场认可,大发地产于2019年6月获穆迪「B2」稳定评级和标普「B」稳定评级,于4月、7月共计发行3亿美元票据。

大发地产首席财务官罗俊在业绩会上表示,大发将采取下列三项举措来降低负债率。


第一,进一步提高资金收款的比例。上半年大发的资金回款比率为70%,下半年目标提升到80%。


第二,下半年土地投资的金额会严格按照回款金额的比例进行严格的控制。第三,继续加大和合作方的合作,通过合作方的资金减少融资的负债水平,同时增加合作权益。

大发的目标是在今年年底保持净负债率和2018年年底相对稳定的水平。


近期报道:

「2019半年报」:恒大 佳兆业 碧桂园 华夏幸福(600340) 阳光城(000671)

「IPO」: 中梁 大发 德信

「公司」: 绿城 远洋 万科 融创 和昌 富力 俊发

「2018年报」: 金地 中南 华远 华夏幸福 泰禾 金科 龙湖 恒大 融创 迪马 佳兆业 世茂 中骏 远洋 金茂 碧桂园 蓝光 阳光城 旭辉 首创 当代

本文首发于微信公众号:中国房评报道。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

(责任编辑:董云龙 )

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